農(nóng)村房屋不同于城鎮(zhèn)房屋，所以常有人會(huì)問：農(nóng)村房屋可以買賣嗎?根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村房屋是可以買賣的，但不能隨意買賣，限制較多。以下是小編收集到的關(guān)于農(nóng)村房屋可以買賣嗎的相關(guān)分析解答，希望對(duì)您有幫助。
農(nóng)村房屋可以買賣嗎？
《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。
從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。
1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。
2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。(2)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購(gòu)買方。
【案情再現(xiàn)】
甲與乙系某村不同村民小組的村民，80年代，兩人簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定甲將自己的宅基地房屋出售給乙并實(shí)際交付使用，辦理了宅基地使用權(quán)變更手續(xù)，并進(jìn)行了公證?，F(xiàn)甲以法律禁止宅基地房屋轉(zhuǎn)讓為由，要求依法確認(rèn)兩人之間宅基地房屋的買賣合同無效。而乙認(rèn)為，其與甲之間宅基地房屋的買賣行為合法有效。
問題一：農(nóng)村村民是否有權(quán)自行處分宅基地房屋？
法律規(guī)定，農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋享有所有權(quán)、并依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。但是，基于農(nóng)村宅基地的人身依附性和社會(huì)保障屬性，村民在處分農(nóng)村房屋時(shí)受到一定的限制。如：《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，……農(nóng)村村民出賣、出租住訪后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”又如，國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。
問題二：農(nóng)村房屋買賣有效的具體情形有哪些？
雖然法律沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣有效的具體情形，但在司法實(shí)踐中存在這樣一種共識(shí)，即如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。那么，如果雙方不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是否影響房屋買賣合同的效力呢？在具體司法實(shí)踐中，確認(rèn)宅基地房屋買賣的效力，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)間、轉(zhuǎn)讓是否經(jīng)過審批以及受讓人的身份等因素，從而作出相應(yīng)的認(rèn)定。如果系爭(zhēng)宅基地房屋買賣已經(jīng)履行完畢，受讓人在該房中長(zhǎng)期居住，且已辦理了宅基地使用權(quán)變更手續(xù)，從誠(chéng)實(shí)信用原則和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的角度出發(fā)，可維持居住現(xiàn)狀，不直接認(rèn)定無效。因?yàn)槿绻_認(rèn)合同無效，可能使不誠(chéng)信的人從中獲利，不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。
問題三：“同一集體經(jīng)濟(jì)組織”應(yīng)該如何界定？
實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到“同村不同組的村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員”的問題。在實(shí)踐中，人們往往把村民委員會(huì)、村民小組和集體經(jīng)濟(jì)組織混淆。其實(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織并不等同于村民委員會(huì)、村民小組，集體經(jīng)濟(jì)組織突出經(jīng)濟(jì)職能，村委會(huì)、村民小組作為農(nóng)村基層社會(huì)的自治組織突出行政管理職能，但在當(dāng)前的農(nóng)村基層組織中，大多數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（經(jīng)濟(jì)合作社）與村民委員會(huì)或村民小組是同一機(jī)構(gòu)，即兩枚印章一套機(jī)構(gòu)。此時(shí)，判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，應(yīng)依據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等認(rèn)定該村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的具體形式是村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織還是村內(nèi)并存的各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織：是前者的，同村不同組的村民屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員；是后者的，同村不同組的村民不屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
