售樓行為指將房產(chǎn)出售給個(gè)人或單位，以滿足個(gè)人或單位居住、用于商業(yè)用途或商住兩用的意愿的行為，那么售樓廣告與實(shí)際情況不一致，能找開(kāi)發(fā)商索賠嗎？
經(jīng)典案例：
我在新開(kāi)盤的一個(gè)小區(qū)買了一套住宅，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商在廣告里說(shuō)小區(qū)有商場(chǎng)和噴水池，綠化率達(dá)到40%以上?？墒亲罱环繒r(shí)我才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)的水池變成了假山，商場(chǎng)和綠地的位置被新建的樓房占用，致使購(gòu)物和戶外活動(dòng)都不方便。我感覺(jué)上當(dāng)受騙了，便找到了開(kāi)發(fā)商，要求賠償損失。但他們說(shuō)，當(dāng)時(shí)發(fā)布的是廣告，不具有法律效力，房屋買賣合同里并沒(méi)有明確這些內(nèi)容，不存在違約和賠償?shù)膯?wèn)題。請(qǐng)問(wèn)，他們的說(shuō)法有道理嗎？
詳細(xì)回答：
這起糾紛的關(guān)鍵是房地產(chǎn)廣告的法律效力問(wèn)題。從表面上看，該開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)發(fā)布的廣告，不具有強(qiáng)制力，加之你們簽訂的房屋買賣合同沒(méi)有明確這些內(nèi)容，似乎對(duì)方不存在違約和賠償?shù)膯?wèn)題。
但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
因此，該開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法不對(duì)。他發(fā)布的樓盤廣告對(duì)房屋的買賣已經(jīng)產(chǎn)生了重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分。對(duì)方違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
附：售樓廣告集錦
偏遠(yuǎn)地段---------遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生。
郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)---------回歸自然，享受田園風(fēng)光。
緊鄰鬧市---------坐擁城市繁華。
挨著臭水溝-------絕版水岸名邸。
挖個(gè)水池子-------東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情。
地勢(shì)高-----------視野開(kāi)闊，俯瞰全城。
地勢(shì)低洼---------私屬領(lǐng)地。
樓頂是圓的-------巴洛克風(fēng)格。
樓頂是尖的--------哥特式風(fēng)格。
戶型很爛----------個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)，緊跟時(shí)尚潮流。
樓間距小----------鄰里親近，和諧溫馨。
邊上是荒草地------超大綠化，滿眼綠意。
邊上有家銀行------緊鄰中央商務(wù)區(qū)。
邊上有個(gè)居委會(huì)----中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo)。
邊上有家學(xué)校------濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍。
邊上有家診所------擁抱健康，安享愜意。
邊上有家小賣店-----便利生活觸手可及。
