開(kāi)發(fā)商在拿地之后會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的資金回籠期，那么在這個(gè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以用取得的土地使用權(quán)抵押貸款嗎？是否合法？
一、開(kāi)發(fā)商可以用土地使用權(quán)可抵押貸款嗎？
開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)到土地使用權(quán)的時(shí)候，可以以此向銀行抵押貸款。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，可以將所有的行業(yè)分為勞動(dòng)力密集型、技術(shù)密集型、資金密集型等類(lèi)型。房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑屬于資金密集型行業(yè)，即短期內(nèi)需要投入大量的資金的行業(yè)。一個(gè)房地產(chǎn)公司，員工往往只有幾十人，但需要的資金至少過(guò)億元。這些資金主要用于如下方面：地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程款。這么大量的資金從何而來(lái)呢?通常情況下，開(kāi)發(fā)商的自身資金是有限的，必須通過(guò)一定的方式融資。即使開(kāi)發(fā)商自身有足夠的資金，有時(shí)候?yàn)榱艘?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也不動(dòng)用自身的資金，同樣地進(jìn)行融資。
作為融資的最主要渠道就是向銀行貸款，但獲得貸款的必要條件是提供合格的擔(dān)保。而開(kāi)發(fā)商能夠提供也是銀行容易接受的擔(dān)保物就是已經(jīng)獲得的國(guó)有土地使用權(quán)，這是一種最主要的擔(dān)保物。因此，購(gòu)房人在審查時(shí)看到土地使用權(quán)被抵押也就見(jiàn)怪不怪了。利用土地使用權(quán)抵押擔(dān)保獲得貸款的操作程序一般為：抵押、融資、賣(mài)樓、還款。
應(yīng)該說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，而開(kāi)發(fā)商合理合法地利用資金的行為也不應(yīng)該被指責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金運(yùn)用行為構(gòu)成一個(gè)資金鏈，而一個(gè)良性的資金鏈有利于房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展。反過(guò)來(lái)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沉淀大量資金才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不合理也是不明智的。法律關(guān)系應(yīng)該是對(duì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的合理反映。因此，政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)著眼于疏而不是堵;同樣地，作為購(gòu)房人，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)重在防范而不是害怕。
作為購(gòu)房者，要防范開(kāi)發(fā)商的土地抵押行為所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須了解房地產(chǎn)抵押的法律知識(shí)。
二、房屋預(yù)售后土地使用權(quán)可否抵押？
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2000〕44號(hào))第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！段餀?quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。從上述規(guī)定可以看出，在建房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行抵押，相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有予以禁止。此外，商品房預(yù)售完成后，土地使用權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商所有，從法律規(guī)定角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以預(yù)售商品房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。
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問(wèn)題的關(guān)鍵是，預(yù)售商品房中，部分購(gòu)房戶如果進(jìn)行了預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商不能將預(yù)告登記范圍內(nèi)的土地使用權(quán)直接進(jìn)行抵押。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。可見(jiàn)，預(yù)告登記向后具有保全效力和排他效力，預(yù)購(gòu)人在簽訂預(yù)購(gòu)合同時(shí)的預(yù)期是沒(méi)有負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商在將建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售后，受預(yù)告登記排他效力的制約，其處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利受到限制，不得再以預(yù)售的商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。因此，如開(kāi)發(fā)商將預(yù)售房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只有在征得商品房預(yù)購(gòu)人同意后，其抵押行為才有物權(quán)效力。
