房屋和土地是房地產的兩大基本構成要素，對于兩者關系，我國立法采取房地一體原則。該原則強調兩者自然屬性上的不可分性，具有方便房地產的統(tǒng)一管理，減少因兩者分離處分導致的糾紛等優(yōu)點，但因兩者在價值形態(tài)和法律形態(tài)上的可分性，隨著社會的發(fā)展，也造成了許多沖突，尤以抵押環(huán)節(jié)最為難以處理，給當事人、行政機關和司法機關三方帶來了困擾。
案情摘要
1996年，奶牛場以名下土地使用權為工貿公司向信用社貸款提供抵押擔保，但并未向辦理抵押登記的房地產交易管理中心提供地上房產的產權證明。
審 理
《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條及《城市房地產管理法》第四十八條均規(guī)定，土地使用權抵押應具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明。
法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明，是因為土地使用權的抵押，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押。
現(xiàn)實中往往存在土地使用權屬與地上建筑物、其他附著物權屬不一致的情況，為避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益，故法律要求抵押人以土地使用權抵押時，須提供地上建筑物產權證明。
本案中奶牛場用以抵押的土地使用權的地上建筑物雖未辦理產權證，但房產確屬于該場所有，不存在損害他人利益問題，且房地產交易管理中心對該場土地使用權評估時，評估價中不計房價，也未對其房產予以抵押，故奶牛場在抵押手續(xù)的辦理上雖不符合規(guī)定，但房地產交易管理中心已予以認可，并已進行登記，不能以上述原因為由否定抵押成立。
評 析
法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明，是為了避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益。
如用于抵押的土地使用權上的房產確屬于抵押人所有，不存在損害他人利益問題，抵押人雖未提供地上物產權證明，亦不能以此為由否定抵押成立。
