土地使用權(quán)抵押登記是土地他項(xiàng)權(quán)利登記的一種主要類(lèi)型，抵押期限則是抵押登記權(quán)屬審核的主要內(nèi)容。在實(shí)際操作中，一些地方基層國(guó)土部門(mén)在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，往往將抵押登記期限設(shè)定為一年，或者不設(shè)定期限。
對(duì)于設(shè)定期限的，到期后，由抵押人和抵押權(quán)人共同到國(guó)土部門(mén)辦理續(xù)期抵押登記，換發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。對(duì)于這種做法是否合法、合理，有些抵押人、抵押權(quán)人提出了質(zhì)疑，法院、律師事務(wù)所等部門(mén)也有異議，給抵押登記工作帶來(lái)了一定的麻煩。
而不設(shè)定抵押期限，土地使用權(quán)抵押則形同虛設(shè)，不但與現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不符，影響了土地登記的規(guī)范化和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而且不利于保護(hù)抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。
《擔(dān)保法》規(guī)定，土地抵押是抵押擔(dān)保的一種具體形式。所謂土地抵押，是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并對(duì)處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。土地抵押權(quán)作為一項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)，從屬于所擔(dān)保的債權(quán)而存在。因此，對(duì)土地使用權(quán)抵押期限不應(yīng)不設(shè)定，也不能無(wú)依據(jù)地隨意設(shè)定。
那么，土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)如何依法設(shè)定呢?
一、土地使用權(quán)抵押期限應(yīng)短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書(shū)面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上建立財(cái)產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為。也就是說(shuō)，抵押雙方當(dāng)事人可以就抵押期限在自愿的基礎(chǔ)上做出約定。但是，無(wú)論是抵押雙方自行約定還是國(guó)土資源管理部門(mén)設(shè)定，該抵押期限均應(yīng)不超過(guò)土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。出讓土地使用權(quán)都有使用期限，土地抵押的期限當(dāng)然不能超過(guò)土地權(quán)利人的剩余使用期限。劃撥土地使用權(quán)的最高抵押期限應(yīng)不超過(guò)同類(lèi)用途土地的最高出讓期限。
二、土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限。我國(guó)對(duì)土地抵押登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押登記是抵押合同生效的要件，土地抵押登記制度的實(shí)質(zhì)就是通過(guò)登記程序的設(shè)定，最大限度地保護(hù)抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)相對(duì)于被擔(dān)保的主債權(quán)而言，屬于從權(quán)利。例如，為取得借款而將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，則借款合同為主合同，抵押合同是從合同，土地抵押合同簽訂的目的是為了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限應(yīng)不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。
三、土地抵押期限的設(shè)定，還應(yīng)兼顧房地一致的原則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押;以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地一并抵押。因此，房產(chǎn)和土地同時(shí)辦理抵押時(shí)，土地抵押期限的設(shè)定，還要兼顧房地一致的原則，即應(yīng)小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規(guī)范性，降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，有效保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。
四、土地抵押期限可確定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿(mǎn)后兩年。抵押權(quán)屬于從權(quán)利，不能脫離主債權(quán)而單獨(dú)存在，其效力因而也受到主債權(quán)的制約?！稉?dān)保法》第52條明確規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因此在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，可根據(jù)主債權(quán)的效力即主債權(quán)的存續(xù)期間確定土地抵押登記期限。主債權(quán)的存續(xù)期間為合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿(mǎn)后的法定起訴期，法定起訴期根據(jù)《民法通則》第135條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年”的規(guī)定，為主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后二年。因此，土地抵押登記期限可設(shè)定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿(mǎn)后二年。
五、關(guān)于抵押權(quán)的滅失，注銷(xiāo)抵押登記是抵押權(quán)滅失的一種形式。當(dāng)債權(quán)因清償、免除等原因消滅時(shí)，抵押權(quán)也消滅，《土地登記規(guī)則》第五十七條規(guī)定：“土地他項(xiàng)權(quán)利終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地他項(xiàng)權(quán)利終止之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請(qǐng)土地他項(xiàng)權(quán)利注銷(xiāo)登記。”實(shí)際上，土地他項(xiàng)權(quán)利終止后，當(dāng)事人往往不按時(shí)辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)，此時(shí)，國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)自動(dòng)滅失。超過(guò)抵押期限不能清償全部債務(wù)的，由于債權(quán)未滅失，抵押權(quán)仍然存在，應(yīng)另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù)。
