房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用土地作為抵押物，向銀行貸款或通過(guò)銀行辦理委托貸款的情況經(jīng)常發(fā)生，但是，若債務(wù)人違約，債權(quán)人能否以抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償呢？實(shí)踐中，土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)還受其他法定優(yōu)先權(quán)的制約。
一、法定優(yōu)先權(quán)的種類(lèi)
1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》也明確規(guī)定，工程承包人被發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)受償。
2、稅收優(yōu)先權(quán)
《稅收征收管理法》第45條明確規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，納稅應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”根據(jù)這一規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于抵押權(quán)人處置抵押物并就處置價(jià)款優(yōu)先受償，即使抵押權(quán)人已處置抵押物或以折價(jià)行使受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)也有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。
3、土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”因此，就以劃撥土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的受償順序只能屈居于土地使用權(quán)出讓金之后。
4、職工安置費(fèi)優(yōu)先權(quán)
《國(guó)務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置，安置職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》規(guī)定，安置破產(chǎn)企業(yè)職工的費(fèi)用，從破產(chǎn)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中撥付。破產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)為抵押物的，其轉(zhuǎn)讓所得也應(yīng)首先用于安置職工。
5、房屋購(gòu)買(mǎi)人的排除執(zhí)行權(quán)
我國(guó)法律并未禁止土地使用權(quán)被抵押的不得辦理商品房預(yù)售許可，但是，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”因此，土地抵押后又在該土地上建成房屋并銷(xiāo)售的，房屋購(gòu)買(mǎi)人享有對(duì)土地抵押權(quán)的排除執(zhí)行權(quán)。
二、對(duì)法定優(yōu)先權(quán)的防范及應(yīng)對(duì)措施
1、借款前加強(qiáng)調(diào)查。明確要求借款企業(yè)提供完稅憑證及相應(yīng)的建設(shè)工程款支付證明，必要時(shí)可直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查了解企業(yè)的納稅情況，要求企業(yè)先行完稅。
2、謹(jǐn)慎估價(jià)，確認(rèn)抵押資產(chǎn)凈值。由于上述優(yōu)先權(quán)存在的基礎(chǔ)都是某種債權(quán)的存在，即債務(wù)人對(duì)優(yōu)先權(quán)人負(fù)有債務(wù)，因此，在估算和確定抵押物價(jià)值時(shí)，要剔除債務(wù)人對(duì)相關(guān)的優(yōu)先權(quán)人負(fù)有的債務(wù)數(shù)額。
3、關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，尤其重視取得《商品房預(yù)售許可證》后借款人沒(méi)有將房屋銷(xiāo)售款項(xiàng)用于償還借款的，債權(quán)人應(yīng)及時(shí)采取法律措施維護(hù)權(quán)益。
