2019年2月21日，廣東省梅州市梅江區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于印發(fā)梅江區(qū)房屋征收與補償實施辦法的通知，有效期3年，規(guī)定了征收房屋補償方式、征收補償標(biāo)準(zhǔn)、安置房的標(biāo)準(zhǔn)、獎勵辦法。
梅州市梅江區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)梅江區(qū)房屋征收與補償實施辦法的通知
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)府直屬各單位，市屬駐區(qū)有關(guān)單位：
《梅江區(qū)房屋征收與補償實施辦法》業(yè)經(jīng)區(qū)人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
梅州市梅江區(qū)人民政府
2019年2月21日
梅江區(qū)房屋征收與補償實施辦法
一、房屋征收與補償?shù)囊罁?jù)及原則
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、中共中央紀(jì)委辦公廳監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》（中紀(jì)辦發(fā)〔2011〕8號）、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞有關(guān)具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）等文件精神，為規(guī)范梅江區(qū)房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，遵循依法依規(guī)、程序正當(dāng)、補償公平、結(jié)果公開的原則，結(jié)合本區(qū)實際情況，制定本辦法。
二、征收部門和實施單位
房屋征收部門：梅州市梅江區(qū)土地房屋征收安置中心
房屋征收實施單位：各鎮(zhèn)、街道
三、征收房屋補償方式
1﹒住宅房屋實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補償相結(jié)合的方式，由被征收人自行選擇一種補償方式。
2﹒商業(yè)、辦公、工業(yè)、機關(guān)和事業(yè)單位用房，雜房、簡易房等建（構(gòu)）筑物，采用貨幣補償方式進(jìn)行補償。
3﹒“住改商”的房屋實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補償相結(jié)合的方式，產(chǎn)權(quán)調(diào)換只能調(diào)換住宅房屋。
上述房屋補償方式簽訂協(xié)議后不得更改。
四、征收補償標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)被征收房屋的功能分為住宅和非住宅兩類。其中住宅類包括住宅及配套車庫（房）、其他“住改商”的房屋；非住宅包括屬城市道路邊的“住改商”的住宅房屋、商業(yè)、辦公、工業(yè)等經(jīng)營性用房。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，評估價格不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
（一）住宅房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)
包括被征收房屋（含房屋占地）、房屋裝修、車庫等的價值，門樓按住宅用途及其相應(yīng)結(jié)構(gòu)評估其房地合一價格。
1﹒被征收人選擇貨幣補償?shù)模捶康禺a(chǎn)評估價值進(jìn)行補償。
2﹒被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定的被征收房屋價值與安置房價值進(jìn)行差價結(jié)算。
﹙1﹚產(chǎn)權(quán)調(diào)換為被征收人回購政府統(tǒng)一建造或購置的安置房，原則上按建筑面積1︰1等面積進(jìn)行調(diào)換，價值以被征收房屋評估價值和安置房價值互補差價結(jié)算。安置房為電梯房高層建筑的，6—10層按統(tǒng)一價格，5層以下（含5層）的房價減少50元/㎡，11層以上（含11層）的房價增加50元/㎡。
﹙2﹚被征收人按照“面積近似”的原則，選擇安置房屋，安置房建筑面積超過被征收房屋建筑面積時，超出建筑面積一般不得超過被征收房屋建筑面積的20%。具體規(guī)定如下：
①安置房的選定按簽定征收補償協(xié)議時間的先后順序進(jìn)行選擇。
②安置房建筑面積多于核定的被征收人房屋建筑面積的，在20%范圍內(nèi)按安置房價值進(jìn)行結(jié)算，超出20%以外面積每平方米按安置房價值的130%進(jìn)行結(jié)算。
③選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的《不動產(chǎn)權(quán)證》由房屋征收部門統(tǒng)一辦理及承擔(dān)相關(guān)費用。
（二）征收商業(yè)用房補償標(biāo)準(zhǔn)
商業(yè)用房以房屋產(chǎn)權(quán)證記載或自然資源部門批準(zhǔn)的使用功能為準(zhǔn)，按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價值進(jìn)行補償。
（三）征收企業(yè)用房補償標(biāo)準(zhǔn)
廠房、倉庫、辦公用房等按評估機構(gòu)評估價值進(jìn)行補償；工人失業(yè)補償按照社保有關(guān)規(guī)定給予失業(yè)補助。
（四）宅基地及房屋周邊的土地補償規(guī)定
1﹒證載土地面積多于房屋占地（含天井）面積的，按證載土地面積進(jìn)行評估補償；證載土地面積少于房屋占地的，按實測的房屋占地面積評估補償。
2﹒房前屋后空地、間距用地參照自留地征收補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償。
3﹒老祖屋（老屋）的花頭土地按宅基地評估價格補償。
4﹒老祖屋（老屋）門前門坪、后面風(fēng)圍（圍墻內(nèi)）的土地等間距用地參照自留地征收補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償。
（五）“住改商”的住宅房屋的補償
被征收人自行住改商的住宅房屋，按以下方式給予補償：
（1）已建成的城市道路邊“住改商”的住宅房屋，房屋（含房屋占地）價格按合法商業(yè)評估價值的60%進(jìn)行評估，補償總額低于本辦法有關(guān)住宅房屋計算的補償總額（即按住宅房屋的補償價值加上獎勵）的，應(yīng)當(dāng)按照住宅房屋的補償總額確定補償。
（2）其他“住改商”的住宅房屋，房屋現(xiàn)狀經(jīng)營部分（含房屋占地）的價格按照住宅房地合一的評估單價上浮30%進(jìn)行評估。
（六）房屋附屬物的補償
（1）可遷附屬物的補償：征收房屋內(nèi)的電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等附屬設(shè)備遷移費，按現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實支付。
（2）房前屋后種植青苗按《梅州市梅江區(qū)集體土地征收補償安置標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如有標(biāo)準(zhǔn)遺漏項目則由評估機構(gòu)另行評估補償。
（七）停產(chǎn)停業(yè)損失的補償
“住改商”的住宅房屋、商業(yè)、辦公、工業(yè)等經(jīng)營性用房，征收公告發(fā)布之日前取得的有效營業(yè)執(zhí)照、且現(xiàn)狀正在經(jīng)營的房屋或搭建的簡易房（臨建物），可給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，被征收人負(fù)有清退被征收房屋的責(zé)任。被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償；沒有約定的，由被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配。
（八）有效證件的補償
被征收房屋已辦理《集體土地使用證》的按證載面積每平方米補償50元；已辦理《國有土地使用證》的按證載面積每平方米補償150元；已辦理《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》、《不動產(chǎn)權(quán)證》的每證另補償2000元；已交付人防工程費的按實際支付費用補償。
五、安置房的標(biāo)準(zhǔn)
（一）安置房的位置和標(biāo)準(zhǔn)
1﹒按城市規(guī)劃要求選定安置房建設(shè)位置，并根據(jù)規(guī)劃要求的容積率建設(shè)，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊備。
2﹒安置房屋結(jié)構(gòu)：電梯房為高層建筑。具體各安置房標(biāo)準(zhǔn)詳見規(guī)劃設(shè)計圖。
3﹒安置房的戶型：電梯房均按大、中、小三種戶型規(guī)劃建設(shè)，面積按實際建設(shè)為準(zhǔn)。
4﹒安置房建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃了車位，確保每個套房配套一個車位。按照簽定征收補償協(xié)議的時間順序，被征收人可選擇購買車位，價格按政府定價結(jié)算（具體價格由各項目的補償實施方案另行規(guī)定）。
（二）安置區(qū)商鋪回購
安置區(qū)的商鋪優(yōu)先安排村民小組留用地折款購買。剩余商鋪允許按簽訂補償協(xié)議的先后順序由被征收商業(yè)用房和城市道路邊“住改商”房屋選擇貨幣補償?shù)漠a(chǎn)權(quán)人進(jìn)行回購。
六、臨遷過渡安置和搬遷補助標(biāo)準(zhǔn)
（一）住宅房屋臨遷過渡安置
①臨遷方式
房屋征收部門提供臨時安置補助費。房屋征收部門按被征收房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積支付臨時安置補助費，由被征收人自行解決住所。臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由各項目的補償實施方案另行規(guī)定。補助費的發(fā)放從被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置房后滿三個月止。安置補助費按月支付并于當(dāng)月?lián)芨兜奖徽魇杖速~戶。
②臨遷期限
從被征收人交付被征收房屋之日起至房屋征收部門提供安置房之日止。
（二）搬家（遷）補助費
1﹒住宅房屋搬家補助費
被征收人在規(guī)定征收期限內(nèi)搬遷，選擇貨幣補償?shù)模幢徽魇辗课莸慕ㄖ娣e的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性搬家補助費。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換需二次搬遷，按用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放二次搬家補助費，具體標(biāo)準(zhǔn)以各項目的補償實施方案另行規(guī)定。
2﹒非住宅房屋搬遷補助費
非住宅房屋（含“住改商”）按被征收房屋的建筑面積以40元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性搬遷補助費，或按房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放搬遷補助費，由被征收人自行選擇。
3﹒祖屋宗祠房屋搬遷補助費
祖屋宗祠房屋的祖公牌位搬遷補助費按6萬元／座標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
4﹒被征收房屋依法實施強制執(zhí)行的不發(fā)搬家（遷）補助。
七、獎勵辦法
（一）測量確權(quán)獎勵
凡在各項目征收方案發(fā)布之日起30天內(nèi)完成測量、確權(quán)登記，并且在規(guī)定時間（以各項目規(guī)定時間為準(zhǔn)）簽訂房屋征收補償協(xié)議的，按被征收房屋建筑面積給予100元/㎡的配合測量確權(quán)獎勵。
（二）簽約及搬遷房屋獎勵
被征收人在項目補償實施方案規(guī)定的期限內(nèi)，簽訂房屋征收補償安置協(xié)議書，并按協(xié)議約定時間拆除房屋及一切附著物并交出土地的，一次性按被征收房屋建筑面積計算獎勵200-400元/㎡，具體時間節(jié)點及獎勵標(biāo)準(zhǔn)以項目補償實施方案規(guī)定為準(zhǔn)。
（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，在規(guī)定的時間內(nèi)（以各項目規(guī)定時間為準(zhǔn)）簽訂協(xié)議，并在規(guī)定時間內(nèi)搬遷并交付拆除的，按被征收房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑面積300元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性物業(yè)管理補助費。
（四）選擇貨幣補償?shù)淖≌课荩ò?ldquo;其他住改商”的房屋），按照被征收房屋建筑面積給予一次性購房獎勵，具體標(biāo)準(zhǔn)由各項目的補償實施方案另行規(guī)定。
（五）選擇貨幣補償?shù)姆亲≌课荩òǔ鞘械缆愤叺?ldquo;住改商”的房屋），按非住宅房屋（含裝修）評估價值的5%給予獎勵。
八、被征收房屋屬性認(rèn)定
（一）被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途，以《不動產(chǎn)權(quán)證》《房地產(chǎn)權(quán)證》或《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》記載為準(zhǔn)。涉及房屋產(chǎn)權(quán)爭議的，先由公證部門進(jìn)行現(xiàn)場證據(jù)保全，再依法律程序確定權(quán)屬。確定權(quán)屬期間不影響征收工作進(jìn)行。
（二）被征收房屋建筑占地為集體土地的，按國有劃撥住宅用地確權(quán)，已批未建的宅基地按國有劃撥住宅用地，容積率3.0確權(quán)。
（三）征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，或房地產(chǎn)登記記載事項不明確或者與現(xiàn)狀不符的建筑，由房屋征收實施單位牽頭組織相關(guān)部門依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進(jìn)行調(diào)查登記、認(rèn)定和處理。
（四）對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)給予補償，對認(rèn)定為違法建筑以及超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按評估價值給予補償。
（五）對被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途及建筑面積以及分戶補償情況等進(jìn)行公示。
九、征收房屋登記、丈量、公共建筑面積分?jǐn)偟挠嘘P(guān)規(guī)定
（一）征收規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋，被征收人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)持被征收房屋的《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》《房地產(chǎn)權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》《工商營業(yè)執(zhí)照》等有關(guān)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)證明，向房屋征收實施單位申報登記。
（二）征收房屋建筑面積以房地產(chǎn)權(quán)證記載的合法建筑面積或征收實施單位組織相關(guān)部門調(diào)查核準(zhǔn)并公示后的建筑面積進(jìn)行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
（三）房屋建筑面積測量按《房產(chǎn)測量規(guī)范》實施。
（四）一座房屋有兩戶以上產(chǎn)權(quán)人的，其房屋的公共廊廳、橫屋走道、花頭屋走道、土地等公共面積，按產(chǎn)權(quán)人的房屋建筑面積比例分?jǐn)?，并張榜公布確定；如產(chǎn)權(quán)人的房屋公共面積有書面約定的，則按書面約定辦理。
（五）征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)法律執(zhí)行。
十、評估機構(gòu)的選定
由征收部門實施，經(jīng)資格審查篩選出符合條件的評估公司作為候選評估機構(gòu)，再由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)在侯選評估機構(gòu)庫中協(xié)商選定，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人，按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。同一征收項目評估工作，原則上由一家評估機構(gòu)承擔(dān)。
十一、住房困難和低收入家庭救助
按政策界定屬于住房困難和低收入家庭的被征收人，根據(jù)梅江區(qū)人民政府有關(guān)為特殊困難群眾提供援助的相關(guān)政策文件執(zhí)行。
十二、爭議的解決
（一）對評估確定的被征收房屋價值有異議的雙方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。
（二）征收補償協(xié)議訂立后，被征收人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，征收人可以依法申請人民法院強制執(zhí)行；被征收人認(rèn)為征收人不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除土地房屋征收補償協(xié)議的，被征收人可以依法提起行政訴訟。
（三）征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請區(qū)人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議又不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定期限內(nèi)又不搬遷的，由梅江區(qū)人民政府依法向人民法院申請強制執(zhí)行。
十三、附則
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋征收與補償參照此辦法執(zhí)行。本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期3年，2012年9月15日印發(fā)的《梅州市梅江區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)梅江區(qū)征收集體土地補償標(biāo)準(zhǔn)和房屋征收補償安置辦法的通知》(梅區(qū)府〔2012〕26號)同時廢止。但本辦法施行之前已經(jīng)啟動征收但尚未實施完畢的征地項目，仍繼續(xù)按照梅區(qū)府〔2012〕26號文件執(zhí)行。
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