為有效盤活存量房源，貴州省黔南自治州出臺規(guī)定，對在建但尚未銷售的商品住房項目，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不適應市場需求的住房戶型作出調(diào)整。此項名為《黔南州人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的指導意見》的政策允許改變商品房用途，自8月15日印發(fā)實施兩月以來，已見到初步成效。
黔南州人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的指導意見
各縣（市）人民政府，都勻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，州政府各部門、各直屬機構(gòu)：
近年來，全州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展，改善了城鎮(zhèn)居民住房條件，對加快城鎮(zhèn)化進程和服務經(jīng)濟社會發(fā)展作出了重要貢獻。當前，我州正處于城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展的關(guān)鍵時期，全州房地產(chǎn)市場潛在需求巨大，發(fā)展空間廣闊。但也要看到，全州房地產(chǎn)業(yè)還存在規(guī)劃引導不到位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序，制度不完善、管理經(jīng)驗不足，產(chǎn)品低端化、設(shè)計同質(zhì)化等亟待解決的突出問題。
為深入貫徹落實習近平總書記系列重要講話精神，按照中央城市工作大會和全省城市工作大會的安排部署，進一步鼓勵和引導住房消費與房地產(chǎn)開發(fā)，促進全州房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，結(jié)合黔南實際，提出以下指導意見。
一、目標任務
（一）積極引導房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。圍繞產(chǎn)城互動，結(jié)合本地資源、環(huán)境、氣候、交通、區(qū)位等優(yōu)勢，引導房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合，發(fā)展高端復合地產(chǎn)，不斷提升房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量和水平。
（二）加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式。根據(jù)房地產(chǎn)差異化、多樣化和個性化的特征，推進產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新，推動房地產(chǎn)由盲目擴大需求帶動向依靠合理擴大需求帶動轉(zhuǎn)變，由依靠規(guī)模擴張、資源消耗為主向品質(zhì)提高、資源節(jié)約為主轉(zhuǎn)變。
（三）拓寬房地產(chǎn)去庫存渠道。健全完善相關(guān)配套政策措施，推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，全面完成房地產(chǎn)去庫存任務，促進全州房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展。
二、嚴格規(guī)劃控制，發(fā)揮引領(lǐng)作用
（四）加強規(guī)劃引領(lǐng)作用，強化精細管理。充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的龍頭作用，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃引領(lǐng)。系統(tǒng)研究房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)、建設(shè)規(guī)模和空間布局，明確房地產(chǎn)發(fā)展目標、主要任務和重點工作。嚴格控制各房地產(chǎn)項目規(guī)劃，項目規(guī)劃審批后，不得擅自調(diào)整修改。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門要跟蹤建設(shè)過程，指導房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行規(guī)劃，及時發(fā)現(xiàn)并糾正不符合規(guī)劃條件的建設(shè)行為。要提高服務質(zhì)量，根據(jù)房屋建設(shè)和銷售需要，采取分段、分區(qū)、分批組織規(guī)劃驗收，確保工程有序建設(shè)，順利驗收。房地產(chǎn)企業(yè)要提高規(guī)劃指標的透明度，采取掛牌公示等方式，公開已審批的規(guī)劃，接受業(yè)主和社會監(jiān)督；要建立建設(shè)過程規(guī)劃動態(tài)管理檔案，作為規(guī)劃驗收必備資料，與工程建設(shè)檔案同時歸檔。
（五）統(tǒng)籌規(guī)劃空間布局，加強項目監(jiān)管。北部環(huán)貴陽城鎮(zhèn)群和“大都勻”地區(qū)主要采用以聚集為主的空間發(fā)展模式，南部城鎮(zhèn)主要采用“小規(guī)模集中、組團式院落、生態(tài)化環(huán)境”的空間發(fā)展模式，科學定位城市功能區(qū)，讓城區(qū)“顯山露水”，使人民群眾“記得住鄉(xiāng)愁”。要充分尊重科學，引導控制新建建筑風格樣式，嚴禁興建與本地歷史人文感觀迥異、奇奇怪怪、貪大求洋的建筑。要充分采用自然仿真方式，依托自然風向構(gòu)建城鎮(zhèn)區(qū)通風風道，避免加劇城鎮(zhèn)熱島效應。要充分照顧既有建筑居民觀景權(quán)等法定權(quán)利，控制核心、重點區(qū)域建筑高度，與周邊山形、地貌、天際線及已有建筑協(xié)調(diào)。對全州住宅類房地產(chǎn)項目（住宅面積比例大于50%）容積率實行分類指導，各縣（市、區(qū)）要分區(qū)域制定、完善容積率、建筑高度等上限指標。加強項目審批后管理，深入開展“規(guī)劃執(zhí)法年”活動，堅決打擊房地產(chǎn)項目不按審定規(guī)劃違法、違規(guī)建設(shè)的行為。
三、加大供給改革，促進轉(zhuǎn)型升級
（六）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)土地供應管理。要根據(jù)本地商品房庫存情況科學制定國有土地年度供應計劃，合理調(diào)控土地供應結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量，防止過度投放。充分發(fā)揮市場在資源配置中的作用，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模。建立房地產(chǎn)去庫存與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地掛鉤制度，房地產(chǎn)去庫存工作未完成的地區(qū)，從嚴控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應，商品房庫存去化周期超過12個月以上的縣（市、區(qū)），要暫停房地產(chǎn)開發(fā)項目土地出讓，從源頭上減少商品房庫存。
（七）調(diào)整已出讓房地產(chǎn)項目用地結(jié)構(gòu)。在不影響原有規(guī)劃的前提下研究制定已出讓未開發(fā)房地產(chǎn)用地用途轉(zhuǎn)換方案，調(diào)整用地性質(zhì)、規(guī)劃指標，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，鼓勵用于發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文教、體育等第三產(chǎn)業(yè)。依法按程序?qū)Π凑招掠猛净蛐乱?guī)劃開發(fā)建設(shè)的項目，重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并重新核定土地價款。因商品住房庫存量較大、需要控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的地區(qū)，對已實際供地但未按合同約定進行開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，可由政府回購用于土地儲備，對調(diào)查認定為閑置土地的，依法進行處置。
（八）允許改變房屋用途，推進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
1.在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許適當調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，對于在建但尚未銷售的商品住房項目，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不適應市場需求的住房戶型作出調(diào)整。
2.商品房去庫存周期超過12個月的縣（市、區(qū)），要積極出臺相關(guān)政策，搭建平臺，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)適應市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫存商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、電子商務、旅游、養(yǎng)老、教育、體育地產(chǎn)，或家居式短期賓館、小型超市等持有型物業(yè)。并將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等，實行多樣化經(jīng)營。
3.引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單一的開發(fā)銷售向多元化發(fā)展轉(zhuǎn)變，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將持有的存量房源進行精裝后銷售，并逐步投放到租賃市場，滿足不同收入階層購房需求。
4.建立扶優(yōu)扶強機制，支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，推動規(guī)?；_發(fā)和集團化運作，提高產(chǎn)業(yè)集中度，提升市場競爭力，逐步形成一批實力雄厚，競爭力強的大型企業(yè)和集團。
（九）強化房地產(chǎn)市場調(diào)控管理。
1.完善房地產(chǎn)項目手續(xù)。用足用活國家相關(guān)政策規(guī)定，優(yōu)化項目審批程序和流程，全力搞好各項服務工作，加快完善房地產(chǎn)項目相關(guān)手續(xù)。
2.加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，強化房地產(chǎn)市場專項整治，建立多部門聯(lián)動監(jiān)管機制，有序規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。積極化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛。建立房地產(chǎn)市場庫存和交易監(jiān)測平臺，強化房地產(chǎn)信息動態(tài)監(jiān)測。建立和完善房屋租賃信息服務平臺。
3.規(guī)范商品住房交付使用行為。嚴格執(zhí)行《黔南州商品住房交付使用備案管理實施意見》，商品住房竣工驗收合格后，需取得《商品住房交付使用備案證書》方可交付使用。將停車位資源納入公共資源統(tǒng)籌管理，鼓勵建設(shè)地面立體式停車位，積極推行單位停車場有償開放和停車位錯時停車，充分發(fā)揮停車位使用效率。制定完善住宅裝飾裝修規(guī)章制度，加強從業(yè)人員培訓，加強合同管理；推行裝飾裝修保證金制度，加強質(zhì)量驗收和服務管理。組建裝飾裝修行業(yè)管理協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)自律作用。
4.完善住房保障體系。推進以滿足市民住房需求為主的住房體制改革，建立購租并舉的住房制度，進一步擴大公共租賃住房保障范圍，推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行，城鎮(zhèn)低保家庭租住公共租賃住房享受廉租住房政策，健全完善滿足多層次的住房保障體系。
（十）規(guī)范稅費繳納，減輕企業(yè)負擔。
1.開發(fā)建設(shè)單位按照《貴州省發(fā)展和改革委員會關(guān)于我省新建住宅區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)費標準等有關(guān)問題的通知》（黔發(fā)改價格〔2014〕1705號）繳納建設(shè)維護費用，通過公開招投標確定新建住宅區(qū)供配電設(shè)施的工程，原則上分三期進行繳納，即：預收取不少于10%的供配電設(shè)施建設(shè)費用，作為項目建設(shè)前期保障；新建住宅區(qū)供配電設(shè)施工程招標完成后，繳納不少于60%的供配電設(shè)施建設(shè)費用；工程竣工檢驗合格后一次性按照標準繳納剩余款項，將供配電設(shè)施投入運行，該資產(chǎn)移交給供電部門，由供電部門進行維護管理。
2.地方政府、企業(yè)自行設(shè)立的保證金要全面清理、全面停收；對保留的保證金推行銀行保函制度；嚴格禁止新設(shè)立保證金項目。
3.州縣兩級有關(guān)部門須嚴格執(zhí)行相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
4.各縣（市、區(qū)）要對本地涉及房地產(chǎn)業(yè)收費項目進行清理，對符合規(guī)定應當收取的要向社會公告收費依據(jù)、標準清單，凡未列入收費公告清單的一律不得收取，切實防止和杜絕違規(guī)收費、不合理收費及亂收費的現(xiàn)象發(fā)生，營造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境。
四、實施積極政策，培育消費市場
（十一）加大貨幣化安置政策力度。
1.大力推進棚戶區(qū)改造等征地拆遷項目貨幣化安置，結(jié)合本地實際情況，適當提高貨幣化安置獎勵標準，引導棚戶區(qū)改造等征地拆遷項目居民優(yōu)先選擇政府收購房源安置或自主選購商品房安置，縮短安置周期。
2.各縣（市、區(qū)）棚戶區(qū)改造等征地拆遷項目貨幣化安置率應達到100%；商品房庫存去化周期低于12個月的縣（市、區(qū)），所有需安置項目貨幣化安置率必須達到60%以上。
（十二）落實信貸、公積金支持政策。
1.各地公積金管理中心要嚴格落實住房公積金政策，延長貸款年限；放寬提取范圍，降低提取門檻；精簡審核流程，提高工作效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要支持和配合購房者使用住房公積金貸款購房。
2.家庭首次購買普通商品住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付比例為20%，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首付款比例最低為30%。
3.鼓勵銀行積極創(chuàng)新，執(zhí)行好國家調(diào)控政策。對已發(fā)放貸款的房開企業(yè)，銀行要繼續(xù)加大貸款支持，對原有貸款期限進行優(yōu)化調(diào)整。對符合新申請貸款條件的房開企業(yè)，銀行要積極爭取上級支持，實時發(fā)放貸款，支持項目建設(shè)。
（十三）大力培育房屋租賃市場。
1.建立房屋租賃備案及網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。探索建立包括租賃人身份識別、租賃合同備案、稅收征管、租賃房源信息發(fā)布、合同糾紛調(diào)解、企業(yè)信息檔案、社保信息、公積金信息等為一體的監(jiān)管系統(tǒng)。實現(xiàn)對企業(yè)注冊地，流動人口信息的適時監(jiān)管，加大稅收的征管力度，保護承租人的合法權(quán)利，維護社會公平正義。
2.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有部分商品房，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以租賃方式將商品住房推向市場，由單一銷售向以租代售、租售并舉模式轉(zhuǎn)變。對符合條件的商品房可由政府認購為保障性住房或指定為安置用房。鼓勵自然人和機構(gòu)投資者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作或購買商品房發(fā)展住房租賃市場。積極培育以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。協(xié)調(diào)金融機構(gòu)拓寬住房租賃機構(gòu)融資渠道。
3.各縣（市、區(qū)）根據(jù)本地情況出臺對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃經(jīng)營機構(gòu)的政府補貼政策。
4.擴大保障房覆蓋范圍，允許戶口已遷至工作地或辦理居住證的非本地戶籍外來工作人員租住保障性住房；鼓勵領(lǐng)取住房租賃補貼的住房保障家庭租住商品房。
5.推行“以租代售”房屋產(chǎn)權(quán)共有模式。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立房屋產(chǎn)權(quán)部分持有、部分出售制度，與購房人共有房屋產(chǎn)權(quán)新模式。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所持有的產(chǎn)權(quán)部分租賃給購房人，由購房人按照約定逐年購買剩余產(chǎn)權(quán)。
6.在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。各縣（市、區(qū)）要結(jié)合住房供需的狀況，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)的規(guī)模，有序開展租賃住房建設(shè)。
（十四）對農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為居民的實行商品房購買補助、扶持政策。
1.凡農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為居民購買首套商品房，且人均建筑面積40㎡以內(nèi)的部分，各縣（市、區(qū)）可給予300元/㎡至500元/㎡的購房補貼，5戶以上（含5戶）集中購買商品房的，由相關(guān)部門協(xié)調(diào)，可享受團購價優(yōu)惠。
2.農(nóng)村轉(zhuǎn)移居民購買商品房的，原有土地、山林權(quán)利不變。
3.農(nóng)村人口自愿退出宅基地，拆除原有房屋并進行土地復墾的，各縣（市、區(qū)）可給予200—300元/㎡的補貼。
4.有針對性地對進城購房農(nóng)業(yè)人口開展職業(yè)技能培訓，增加家庭收入，增強其在城市中的生存能力。
5.為進城購房的農(nóng)業(yè)人口提供就業(yè)平臺，由人才市場舉辦專場招聘，優(yōu)先提供就業(yè)機會。
6.為進城購房的農(nóng)村人口提供優(yōu)質(zhì)的社保服務，對從農(nóng)村社保轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)居民社保的優(yōu)先辦理，凡農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為居民的，享有與城鎮(zhèn)居民同等的醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務，還可自主選擇城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險。
五、強化組織保障，分解落實責任
（十五）加強組織領(lǐng)導。各級政府和政府相關(guān)部門要切實加強組織領(lǐng)導，擔負起主體責任，狠抓工作落實。各縣（市、區(qū)）要抓緊成立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作領(lǐng)導小組，定期召開專題會議，按照“一盤一策”的原則，制定有針對性的實施細則；要針對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題，在今年8月底前出臺房地產(chǎn)市場去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)的具體政策措施。州直部門要根據(jù)職能職責加強對各縣（市、區(qū)）工作指導，適時調(diào)度，加大檢查考核力度。州、縣（市、區(qū)）住建、統(tǒng)計、國土部門要構(gòu)建房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測預警體系，聯(lián)合定期公布各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)的去化周期和相關(guān)數(shù)據(jù)，推進房地產(chǎn)健康發(fā)展。
（十六）強化資金保障。各縣（市、區(qū)）要加大對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，充分發(fā)揮轉(zhuǎn)型發(fā)展基金對房地產(chǎn)去庫存的撬動作用。各級各有關(guān)部門要積極爭取國家、省級各類專項資金，加大對保障性住房、工礦區(qū)危房和城市棚戶區(qū)改造項目資金投入力度，確保各類項目有序推進。同時，要不斷拓寬資金籌措渠道，積極協(xié)調(diào)政策性和商業(yè)金融機構(gòu)為房地產(chǎn)去庫存提供信貸支持。
（十七）加強輿論引導。各級各有關(guān)部門要加強房地產(chǎn)市場及相關(guān)信息公開，及時公布商品住房供應、交易和價格走勢情況，穩(wěn)定市場預期。各縣（市、區(qū)）要加大房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳力度，引導社會合理消費，努力營造促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好氛圍。
黔南州人民政府
2016年8月11日
（此件公開發(fā)布）
